השנה הפכה לאתגר משמעותי לשוק הנדל״ן המקומי, בין עליות המחירים הרצופות, התייקרות עלויות הבנייה ושינויי המדיניות הממשלתית. לצד זאת, בנק ישראל ממשיך למדוד בקפדנות את שיעור הריבית, במטרה להילחם באינפלציה הגבוהה. הביקושים למגורים עדיין גבוהים, בעיקר במרכז הארץ והשרון, אך התסכול הציבורי מכניס יותר ומיותר אנשים לשוק השוכרים.
בתוך כך, המדד הממשלתי למחירי הדירות רשם עלייה של כ־10 אחוזים בשנה האחרונה, כאשר הנתונים מתייחסים הן לנדל״ן מגורים פרטי והן למסחר ועסקים. נראה כי אזורים כמו תל אביב, רמת גן והשרון ממשיכים למשוך קונים בזכות הקרבה למרכזי תעסוקה ואיכות חיים, בעוד שביישובים בפריפריה נרשמת האטה קלה בביקושים.
עם זאת, ניתוח נתוני בנק ישראל מראה כי העלייה במחירים מאטה בהדרגה, ומגמת איבוד מומנטום עשויה להימשך אם שיעור הריבית ימשיך לטפס. על רקע זה נבחן שלושה תרחישים עיקריים שמאפיינים את מאזן הכוחות בשוק הנדל״ן בישראל לשנת 2024.
תרחיש 1: רכישה מיידית – ניצול במועד השוק הנוכחי
בתרחיש הראשון, קונה או משקיע בוחר לפעול באופן מיידי ולרכוש נכס בשוק הנוכחי. אסטרטגיה זו מתבססת על ההנחה שמחירי הנדל״ן ימשיכו לעלות עוד, ואם יחכה, העלות תגדל וידחה את היכולת להרוויח מהון עצמי. המתנגדים לגישה זו מצביעים על סיכון משיכת המחירים למפלס גבוה מדי ועל הסיכוי לתנודה חדה בשווקים פיננסיים.
ניתוח עלויות ההלוואה היום וההשפעה של מגמת עליית הריבית מצביע על כך שהתשלום החודשי לדירה ממוצעת בתל אביב עולה ב־5–7 אחוזים לעומת השנה שעברה. במקביל, עם מחסור יחידות הדיור ובהיצע מוגבל, הקונים החדשים מוכנים לספוג תשלומים גבוהים כדי להבטיח כתובת קבועה. לפיכך, במקרה של תשואה להשקעה (ROI), מספר רשויות הערים מעניקות הקלות מס והטבות לרוכשי דירה ראשונה, מה שמקטין מעט את הנטל הכלכלי.
יתרונות התרחיש:
• אימוץ נכס לפני המשך עליית מחירים
• הטבות ממשלתיות לרוכשי דירה ראשונה
• הקמת נכס להשקעה בריביות נמוכות יחסית (כ־3.5–4.0 אחוזים)
• יצירת הכנסה שוטפת משכירות במידה ורשת המשקיעים מתחזקת
חסרונות:
• חשיפה לסיכון ירידת ערך במקרה של שינויי מדיניות חדים
• עלויות משכנתא גבוהות יחסית לעומת העשור הקודם
• סיכון פגיעה בשוק במקרה של משבר כלכלי גלובלי
תרחיש 2: המתנה לירידת מחירים – פסיביות בתוחלת שוק שיווקי
בתרחיש השני מומלץ לדחות את הרכישה ולצפות לירידת מחירים, כתוצאה מהאטה בביקושים שבהשפעת הריבית הגבוהה וחוסר היציבות הכלכלית הגלובלית. בכך, הקונים עשויים להנות ממחירי פתיחה נמוכים יותר אחרי תיקוני שוק.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל פעם ששיעור הריבית עלה ב־0.25 אחוזים, השוק הציג האטה של כ־3–4 אחוז בביקושים לדירות חדשות. נתון זה מרמז כי עלייה נוספת של הריבית ל־4.5–5.0 עלולה להקטין את עליית המחירים השנתית מתשואה של כ־8–10 אחוזים ל־3–5 אחוזים בלבד, או אף ליצור תיקון משמעותי.
ניתן לזהות כמה גורמים שיכולים להוביל לירידת מחירים:
• עליית עלויות המימון למשקיעים פרטיים
• לחץ רגולטורי להגבלת העלאות שכר דירה ושימוש במס רכישה גבוה יותר
• הצפת שוק היזמים ביחידות דיור זולות יותר בפריפריה
• חשש ממשקי בית מפני חוסר יציבות כלכלית עולמית
המתנה אסטרטגית תאפשר כניסה בשוק במסגרת תקציבית נמוכה יותר, אך מצד שני יש להתכונן להמתנה ארוכה ולכושר מיקוח חזק מול מוכרים. מעבר לכך, אינפלציה גבוהה עלולה לפגוע בעוצמת קניית הכסף, וכך היתרון במחיר יתבטל.
תרחיש 3: המתנה לירידת ריביות – כניסה לנכס בתנאים מוּתנאים
תרחיש שלישי מתמקד בהמתנה לירידת שיעור הריבית, שבה תנאי המשכנתא ייטבּו ויובילו להחזרים חודשיים נמוכים יותר. המניע המרכזי הוא התערבות בנק ישראל בריבית אחרי תהליך האינפלציה וככל הנראה הורדת שיעורי הבסיס.
לפי תחזיות אנליסטים בבנק ישראל ובגופים פיננסיים, אם יעדי האינפלציה ירדו מתחת ל־3.5 אחוזים, צפויה הקלה ריבית כבר במחצית השנייה של השנה. הורדה של כמה עשיריות האחוז תשפיע ישירות על עלות ההלוואה למשך עשרות שנים, ומקטינה את הנטל החודשי בכמה מאות שקלים בממוצע לדירה בתל אביב.
יתרונות:
• ריבית נמוכה יותר לטווח ארוך
• החזר חודשי נוח יותר ויציבות תזרימית
• הרחבה בתקציב לרכישת דירות גדולות יותר או באזורים יקרים
• גמישות כלכלית גבוהה יותר למשק בית
חסרונות:
• סיכון להמשך עליית מחירים בזמן ההמתנה
• תסכול מהפסד עליית ערך – הון עצמי נמוך יותר בעת הרכישה
• אי־ודאות בתזמון הורדת הריבית מצד רשות מוניטרית מוּזעקת אינפלציה
תזמון נכון בשוק משתנה
הבחירה בין תרחיש רכישה מיידית, המתנה לתיקון שוק או המתנה להקלת ריבית תלויה בפרופיל הכלכלי של האדם או המשקיע, סיבולת הסיכון והיכולת לגשר על הפערים בתקופת ההמתנה. עבור רוכשי דירה ראשונה, הקלות מס והטבות ממשלתיות מורידות משמעותית את עלות העסקה, ובמקרים רבים מומלץ לנצל אותן מיידית.
משקיעים המחפשים תשואה עתידית ממגורים מושכרים ייבחנו את התרחיש השני. במקרה שירידת המחירים תוכיח עצמה כסבירה, התנודתיות תאפשר קנייה במחיר נמוך, אבל יש לקחת בחשבון את זמן ההמתנה עד לכניסה להכנסה שוטפת.
המתנה לירידת ריבית – תרחיש שלישי – מתאים במיוחד למי שמחפש יציבות פיננסית לטווח הארוך, אך סיכון להפסיד עליית ערך בזמן ההמתנה. מי שיכול להמשיך לשכור בזול יחסית עד אז ולהשקיע חיסכון פנוי, יוכל ליהנות מתנאים אופטימליים כאשר הריבית תרד.
בסופו של דבר, אין נוסחת קסם חד־משמעית. שוק הנדל״ן מושפע משילוב של גורמים מקרו־כלכליים, רגולציה, פערים בין היצע לביקוש ושיקולים אישיים. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועם מומחה נדל״ן מקומי, לבחון היטב את טבלת התזרימים ולקבל החלטה תוך הבנת הסיכונים והסיכויים.
ככל שהשנה תתקדם, תפתח יותר תמונת מצב, תתחדד מדיניות הריבית והתשלום החודשי למשכנתא, ותגובש עמדת השוק. מי שישכיל להתאים את עצמם לשינויים יוכל לצאת נשכר או לפחות למזער הפסדים.
בהצלחה בקבלת ההחלטה – קנייה עכשיו, המתנה לתיקון או המתנה להקלת ריבית. הבחירה הנכונה היא זו שתתאים לצרכים האישיים וליכולת הכלכלית שלכם.